Maarten van Eerd
Je besluit een huis te kopen in Italië, omdat je gaat emigreren zoals wij deden, of omdat je iets meer vastigheid wilt in je favoriete vakantieland. Huizen in Italië zijn relatief goedkoop, zeker buiten de grote steden en de echte toeristische toplocaties. Natuurlijk kun je een Nederlandstalige makelaar in de arm nemen die het hele proces voor je regelt. Zeker als je de taal slecht spreekt en het allemaal te spannend vindt, zou ik dat zeker doen. Maar zelf doen is veel leuker, maakt je keus waarschijnlijk groter en het zou je wel eens een stuk minder kunnen kosten. Dit zijn 6 partijen die wij in de loop van onze zoek- en kooptocht steeds beter hebben leren kennen.
De huizensites: Casa.it, Immobiliare.it, Idealista.it
Je weet ongeveer in welke regio, provincie en misschien zelfs gemeente je wilt wonen, dus speur je het internet af op zoek naar je droomhuis. Je bent misschien gewend aan Immoweb in België of aan Funda, de Nederlandse goed georganiseerde en gereguleerde vrijwel monopoliehouder op huizengebied, waar alleen leden van de makelaarsvereniging NVM huizen op mogen zetten.
Zo werken de Italiaanse sites niet. Iedereen kan gratis zijn woning te koop aanbieden op deze websites. Veel huizen worden door makelaars aangeboden, dat zie je dan aan hun logo en de contactgegevens in de advertentie, maar veel wordt ook door de eigenaar zelf gepubliceerd.
Als je het gevoel hebt dat je een huis al eerder hebt gezien, dan kan dat kloppen. Hetzelfde huis kan op dezelfde website door verschillende makelaars aangeboden worden én tegen verschillende prijzen!
Het opvallendst aan de advertenties is de kwaliteit van de foto’s of liever gezegd het gebrek daaraan. Hoeveel gevoel voor stijl en klasse Italianen ook hebben, de verkoopfoto’s zijn meestal deerniswekkend.
Een keuken waarin de vuile vaat van maanden op het aanrecht staat, een slaapkamer met 3 halfopgemaakte bedden waar er hooguit één past en een woonkamer met belichting alsof graaf Dracula er resideert. Verwacht niet dat je een goed overzicht krijgt.
Ook de foto’s van de buitenkant en de omgeving geven meestal weinig tot geen inzicht in de werkelijkheid. Het prachtige panorama, met energiecentrale of die gezellige cementfabriek in de achtertuin staan nooit op de foto of in de beschrijving. Dit betekent helaas dat je een huis op basis van de foto’s niet af kunt schrijven of andersom.
Ook de berekening van het oppervlak van het pand is niet gestandaardiseerd. Trappenhuizen, berghokken met een hoogte van 1 meter 30, keukens, wc’s, ze kunnen allemaal meegerekend zijn in het aantal vierkante meters dat in de advertentie staat.
Ik vermoed dat dit de reden is dat bij heel veel huizen de kadastrale kaart en/of de plattegrond wordt bijgevoegd. Daar kun je nog iets uit afleiden. Die plattegrond is overigens meestal de officiële bij de gemeente gedeponeerde versie. Er is geen garantie dat die nog klopt, maar daarover later meer.
Mijn advies: volg je gevoel en probeer het adres te achterhalen. Dat is niet altijd even gemakkelijk want het kaartje geeft meestal een bij-benadering-locatie en geen adres. Zo proberen makelaars je te dwingen contact met hen op te nemen.
Maar met een beetje googelen kom je er vaak wel uit. Op deze manier kun je het pand en de omgeving bekijken voor je vervolgstappen zet. Zeker als je vanuit Nederland zoekt is een huizen-kijk-vakantie, inclusief verdwalen en de weg vragen een goede manier om de streek en de mensen beter te leren kennen.
De meeste huizen blijken overigens te herkennen aan borden met de tekst vendesi, te koop. Dat kunnen ook heel goed papiertjes van A4-formaat op het hek zijn met daarop een telefoonnummer. De eerste keer zo’n nummer bellen was een van de engste dingen die ik ooit gedaan heb, maar de reacties zijn bijna altijd ontzettend leuk.
De makelaar, de agenzia immobiliare
Veel Italiaanse verkopers sluiten geen exclusief contract met een makelaar af. Dat betekent dat een pand door verschillende makelaars kan worden aangeboden en voor verschillende prijzen. De makelaar die het eerst een koper vindt, wint de pot. Dit betekent ook dat je soms de makelaar kunt overslaan.
Wij waren keurige Nederlanders. Toen wij een aantal huizen hadden uitgezocht die we wilden bekijken, hebben we contact opgenomen met de makelaars. Als je moedig bent en denkt voldoende Italiaans te spreken zou ik rechtstreeks rechtstreeks met de verkoper te bellen. Het scheelt al snel 3 procent van de aankoopprijs.
Er bestaan in Italië geen verkoop- en aankoopmakelaars. Italiaanse makelaars zijn bemiddelaar tussen koper en verkoper en dus onafhankelijk. Dit is bij wet zo bepaald, daarom worden ze ook door beide partijen betaald.
Ik zou je ernstig afraden hier als Nederlandse koper ook maar enige waarde aan te hechten, behalve aan het gedeelte van de betaling, want dat klopt. Natuurlijk zijn er eerlijke, oprechte makelaars die volledig te goeder trouw zijn.
Maar de makelaar kent de verkoper vaak al langer en bovendien heeft de makelaar belang bij een zo hoog mogelijke verkoopprijs, want op basis daarvan wordt zijn provisie berekend. Ik schrijf hier overigens steeds hij en hem, maar dit geldt natuurlijk ook voor alle vrouwelijke makelaars.
De meeste makelaars zullen zich dan ook opstellen alsof je hun beste vriend bent. Zeker op plekken waar de huizenmarkt minder florissant is dan in Rome, Milaan of Bologna moet je niet verbaasd zijn als je mee wordt genomen naar een bar voor koffie, een broodje of zelfs een complete lunch.
Sla dat vooral niet af en probeer niet zelf te betalen. Wees vriendelijk. Het is namelijk heel goed mogelijk dat de makelaar de verkopers vooral lastig vindt, bij voorbeeld omdat ze een volstrekt onrealistische prijs vragen en daar kun jij dan weer je voordeel mee doen.
Er zijn makelaars die afspreken bij het huis dat je wilt bezichtigen, maar het komt regelmatig voor dat ze op kantoor afspreken. Ons boden ze dan vaak aan, dat wij met ze mee konden rijden naar het huis.
Daarmee loop je het risico dat ze je, na de eerste bezichtiging, nog even 5 andere leuke panden willen laten zien. Leuk, maar het kost ook veel tijd. Zeg het vooral duidelijk als je ergens niet geïnteresseerd in bent anders moet je mee naar binnen.
Als je eenmaal een huis hebt bekeken via een makelaar, ben je hem bij aankoop altijd provisie verschuldigd, óók als je daarna met de eigenaar een privé-overeenkomst zou sluiten. Je bent hem officieel zelfs provisie verschuldigd als je een preliminare, een voorlopig koopcontract, sluit en er daarna toch vanaf ziet (want dat andere huis was toch zoveel leuker).
In veel gevallen is dit natuurlijk niet na te gaan. Daarom vragen sommige makelaars je een document te tekenen waarin staat dat jij een bepaald huis met hen bezocht hebt. Kijk ook hierom goed op de huizensites welke makelaar het huis het goedkoopst aanbiedt. Dat scheelt provisie.
Een week later is er volgens de makelaar trouwens áltijd een andere geïnteresseerde partij. Ook als het huis dat je bekeken hebt al 3 jaar te koop staat. Laat je daardoor zeker niet opjagen.
Ten slotte, de makelaar is niet verantwoordelijk voor de juistheid van de informatie over de technische staat van een pand, dat is de verkoper. Of de benodigde documentatie bij voorbeeld het certificato abitabilità, de bewoonbaarheidsverklaring, aanwezig is hoeft hij ook niet te weten of te delen, tenzij hij er specifiek naar wordt gevraagd.
De geometra
Dat brengt ons meteen bij die unieke Italiaanse functionaris, de geometra. Ooit was de geometra een landmeetkundige en dat zijn ze nog steeds, maar… tegenwoordig is de geometra kort door de bocht, de enige persoon die een redelijke kans heeft zich een rechte weg te banen door het woud van regelgeving dat met land en alles wat erop staat te maken heeft.
Die regels worden landelijk, regionaal, provinciaal én lokaal vastgesteld. Het is dus essentieel dat je een geometra hebt die in ieder geval uit de buurt komt.
Is het verplicht om een geometra in de arm te nemen? Nee. Is het dom om het niet te doen? Ja. Bijna gegarandeerd heeft de verkoper al een geometra, maar die werkt voor de verkoper. Jij hebt dus een geometra om de geometra van de verkoper te controleren en op scherp te houden. Logisch toch.
In de eerste plaats is er de controle op de kadastrale gegevens, staat het hek van de buurman wel echt op de erfgrens, is er recht van overpad of een corte comune, een stuk land dat van jou lijkt te zijn maar in feite van alle aanpalende panden is? Dat soort dingetjes dus.
Daarnaast kent de Italiaanse wet de verplichting voor een heleboel (ook inpandige) verbouwingen een vergunning aan te vragen. Als je bij voorbeeld een badkamer en suite in je veel te grote slaapkamer bouwt, wijzig je de bestemming van de kamer en daarvoor moet je een pratica indienen bij de gemeente die vervolgens toestemming moet geven.
Die pratica wordt opgesteld door een, inderdaad, geometra. De verbouwing zelf moet voldoen aan de exacte specificaties zoals die zijn opgegeven. Het muurtje 10 centimeter naar rechts verplaatsen, omdat dat toch beter uitkomt, mag niet.
Hier zijn 2 typisch Italiaanse oplossingen voor: de eerste, je (ver)bouwt gewoon zonder een vergunningsvraag in te dienen en hoopt dat er niemand gaat klagen. Zolang dat zo is, is de kans minimaal dat je er iets van hoort.
De tweede, je dient een pratica in maar geeft de kleine wijzigingen niet door. Hoewel de gemeente bij het sluiten van de pratica en dus het einde van de verbouwing zou moeten controleren of alles wel klopt, doen ze dat in de praktijk eigenlijk nooit.
Er is nog een laatste mogelijkheid en dat is de pratica open laten. Officieel zijn de (ver)bouwwerkzaamheden dan nooit beëindigd. Voor zover ik weet kan bij ons in de gemeente een pratica 3 keer met 5 jaar worden verlengd.
Als jullie het bovenstaande hebben weten te volgen en zelfs veel Italianen kunnen dat niet, begrijp je dat er in veel huizen van alles officieel niet klopt of afgesloten is. Dat is geen enkel probleem, tot je een huis of een stuk grond met een bouwsel erop wilt verkopen. Dan moet het kloppen.
Hiervoor is een speciaal werkwoord: sistemare. Op zich betekent dat alleen maar zoiets als: oplossen, rechtzetten, regelen. Bij huizen betekent het dat de plattegronden, vergunningen en kadastrale gegevens kloppend worden gemaakt. Dat kan een kleinigheid zijn, maar soms gaat het over het met terugwerkende kracht aanvragen van een vergunning.
Daar betaalt de verkoper dan ook een administratieve boete voor en dat vindt hij of zij niet leuk. Soms blijkt zelfs dat een bouwwerk helemaal geen vergunning krijgt en moet het gesloopt worden voor de grond verkocht kan worden.
Voor dit rechtzetten heeft de verkoper dus een geometra en die is verplicht dit allemaal naar eer en geweten te doen. Dat vertrouwen de meeste Italianen niet en dus heb je een eigen geometra om te controleren of die andere zijn werk wel goed doet.
Als je een pand gevonden hebt en denkt erover het te kopen, zeker als het op het platteland is, zou ik je adviseren voor je een bod doet een geometra een vooronderzoek te laten doen. Dan heb je in ieder geval een idee waar je aan begint.
Comments