Een huis kopen in Italië, 6 zaken die je zeker tegen gaat komen (deel 2)

Je besluit een huis te kopen in Italië, omdat je gaat emigreren zoals wij deden, of omdat je iets meer vastigheid wilt in je favoriete vakantieland. Huizen in Italië zijn relatief goedkoop, zeker buiten de grote steden en de echte toeristische toplocaties. Natuurlijk kun je een Nederlandstalige makelaar in de arm nemen die het hele proces voor je regelt. Zeker als je de taal slecht spreekt en het allemaal te spannend vindt, zou ik dat zeker doen. Maar zelf doen is veel leuker, maakt je keus waarschijnlijk groter en het zou je wel eens een stuk minder kunnen kosten. Dit zijn 6 partijen die wij in de loop van onze zoek- en kooptocht steeds beter hebben leren kennen.

Klik hier om deel 1 van deze 2-delige serie te lezen.

De verkoper(s)

Ook als je een huis bezichtigt met een makelaar is er een goede kans dat je de verkoper(s) al tegenkomt. Als je een beetje Italiaans spreekt en zeker als het een ouder huis betreft, zal hij of zij je dan uitgebreid vertellen over zijn persoonlijke herinneringen, de geschiedenis en alles wat er in, aan en om het huis gedaan en gebeurd is in de afgelopen X jaar.

Dat is natuurlijk ontzettend leuk maar het leidt een beetje af van eenvoudige zaken als: wanneer is het dak vernieuwd, zit die scheur in de muur er al lang en waarom gebruiken jullie deze badkamer nooit?

Ook hier speelt de bemiddelende rol van de makelaar mee. Veelal zal de makelaar concrete en praktische vragen niet zelf beantwoorden maar direct doorspelen aan de verkoper(s). Mochten zij er niet bij zijn dan zal hij er vaak: ‘later op terugkomen.’

Maak aantekeningen van de vragen waar je een antwoord op wilt en stuur ze nog een keer per mail naar hem op én bel daarna met hem om te zeggen dat je een mail hebt gestuurd. Ga er in Italië niet vanuit dat er op een mail wordt gereageerd.

De meervoudsvorm, verkopers, staat er niet voor niets. Natuurlijk kan het zijn dat je een huis koopt van één eigenaar. Zeker bij oudere huizen is de kans groot dat er meerdere eigenaars zijn, erfgenamen.

Opa en oma hadden een huis. Zij stierven en hadden 4 kinderen. De 3 die in de buurt woonden hebben het huis jarenlang als vakantiehuis gebruikt. Eén van die 3 is overleden en die ene die naar Frankrijk is verhuisd, is ook dood. Die 2 hadden allebei ook 2 kinderen. De 2 die het huis nog gebruikten willen het huis nu verkopen en hebben de makelaar ingeschakeld.

De grote maar is natuurlijk dat het huis door overerving nu 6 eigenaars heeft, waarvan 2 in Frankrijk. Als het meezit hebben ze er samen al over gesproken en is iedereen het erover eens. Als dat niet zo is moeten er alarmbellen gaan rinkelen.

Alle eigenaars/erfgenamen moeten namelijk instemmen met de verkoop. Ook die 2 in Frankrijk die samen 5 procent van het huis bezitten. Doen ze dat niet en maken ze binnen 5 jaar bezwaar, dan kom je in een juridische mallemolen terecht waar je niet gelukkig van gaat worden. Vraag de makelaar dus hoeveel eigenaars er zijn en of ze allemaal instemmen met de verkoop.

En geniet daarna vooral van de verhalen die de verkoper vertelt en vraag naar alles wat hij weet over de omgeving.

De bank (directeur)

Om een huis te kunnen kopen in Italië heb je een Italiaanse bankrekening nodig. Italië kent geen derdenrekeningen of een vergelijkbaar systeem, dus gaat alles bij de koop via assegni, cheques. Het openen van een bankrekening in Italië is best een avontuur, zeker buiten de grote steden. Een rekening openen is vaak nog een persoonlijk proces, het aangaan van een langdurige en hopelijk liefdevolle relatie.

Als je naar Italië emigreert is het belangrijk dat je, als het kan, eerst je residenza – de inschrijving bij de gemeente – regelt voor je naar de bank gaat. Daarnaast is het van belang dat je een bank vindt die meerdere vestigingen in de omgeving heeft. Veel Italiaanse banken zijn regionaal, hoewel ze officieel bijna allemaal landelijk opereren. En dan is er het soort rekening. Veel banken geven niet ingezetenen een buitenlanderrekening. Vaak kun je daar geen chequeboek mee krijgen. Dat schiet dus niet erg op. Vraag ernaar.

Mocht je ook nog behoefte hebben aan een hypotheek, dan is de kans dat je uiteindelijk bij de directeur van jouw filiaal terechtkomt redelijk groot. Tegen die tijd ben jij in het bezit van een papieren dossier van een kilo of 20. Hij (het is helaas meestal een hij) zal heel belangrijk doen, heel veel stempels en handtekeningen zetten en je de indruk geven dat alles geregeld is.

Goede kans dat je daarna lang wacht op de definitieve beslissing. Dat komt omdat de directeur wel een advies geeft, maar uiteindelijk is er een centraal kantoor dat een druk op de knop moet geven en belangrijker nog, het juiste stempel moet zetten.

Blijf rustig, haal diep adem, ga uit eten en drink te veel, want het komt echt allemaal goed, ongeveer 2 uur voor de afspraak.

De notaris

In alle boekjes staat dat er in Italië 3 stappen zijn bij het kopen van een huis: het proposta, het bod, il preliminario, het voorlopig koopcontract en de rogito, de overdracht. Dat klopt.

Je proposta doe je normaal gesproken bij de makelaar en je doet er een zichtcheque, een assegno, bij ter waarde van een klein bedrag om te laten zien dat je serieus bent, de caparra confirmatoria. Meestal heb je met de makelaar al overlegd wat een voor de verkopers aanvaardbaar bod zou zijn.

In het algemeen zou ik daar nog een stuk onder gaan zitten. Je kunt altijd omhoog, maar niet meer omlaag. In het bod staan de voorwaarden waaronder je het huis wilt kopen (overdrachtsdatum, prijs en wat jij met de makelaar maar bespreekt dat je erin wilt hebben).

Er staat natuurlijk ook in dat het huis aan alle regelgeving en vergunningen moet voldoen. In je bod staat ook hoeveel tijd de verkopers hebben om het te aanvaarden of af te wijzen. Dit is belangrijk. Anders kunnen de verkopers over anderhalf jaar alsnog je bod aanvaarden en een aanvaard bod is een contract, met alle gevolgen van dien.

Wordt het bod aanvaard en ondertekend dan wordt het automatisch een preliminario, een voorlopig koopcontract. De caparra, aanbetaling, gaat dan naar de verkopers. Dat bedrag wordt later wel verrekend met de totale verkoopprijs. De preliminario kun je bij de notaris laten registreren maar behalve dat het geld kost, heeft dat niet veel toegevoegde waarde.

En dan begint het grote wachten. De meeste Italiaanse koopcontracten hebben een flexibele overdrachtsdatum. De rogito is uiterlijk op (datum) en zoveel eerder als partijen overeenkomen. Die eerste datum is vaak ver (6 maanden) in de toekomst, ook omdat de verkoper nu moet gaan sistemare (zie onder geometra in deel 1).

Jij kunt nu wel op zoek naar een notaris. De koper kiest die en belangrijker, de koper betaalt. De prijzen van notarissen kunnen nogal uiteenlopen. Het is dus niet vreemd om bij meerdere notarissen een preventivo, een offerte aan te vragen.

Natuurlijk blijf je zeuren bij de verkopers wanneer ze nu eindelijk klaar zijn, bestook je je geometra met mails, appjes en telefoontjes en ken je het nummer van de makelaar uit je hoofd.

Dan eindelijk bevestigen de verkopers dat ze zo ver zijn. Dit is het moment dat de notaris zegt pas over 2 maanden een afspraak in te kunnen plannen. Bovendien is de bankdirecteur afwezig en … (er is altijd nog iets).

Maak je geen zorgen, dit komt goed en jullie hebben uiteindelijk een afspraak voor de rogito. De notaris stuurt jullie een eerste versie van het contract met de vraag of alles klopt. Controleer dat goed, want het klopt niet.

Toch blijkt er 2 dagen voor de overdracht altijd nog één onoverkomelijk probleem, waardoor de rogito niet door kan gaan: de bankdirecteur krijgt een ongeluk bij het skiën, de gemeente kan een essentieel document niet aanleveren, de geometra is toch te laat. Blijf rustig, haal diep adem, ga uit eten en drink te veel, want het komt echt allemaal goed, ongeveer 2 uur voor de afspraak.

De notaris heeft alle papieren opgemaakt, de kopers zijn er, jullie zitten klaar, de bank is aanwezig en nu komt de grote notariële show. De hele koopakte wordt voorgelezen. Die akte is opgesteld in zelfs voor ingevoerde toehoorders moeilijk te begrijpen Italiaans.

Voor de afspraak heeft de notaris jullie als het goed is gevraagd of jullie voldoende Italiaans spreken. Is dit niet zo dan is een tolk en een vertaalde versie van het koopcontract essentieel, anders is de koop niet rechtsgeldig.

Om onduidelijke redenen zijn er altijd dingen in de versie van het contract die op tafel ligt die niet kloppen. De notaris wijzigt die, soms met pen zodat zijn secretaresse nog iets te doen heeft, soms direct zelf op zijn laptop. Daarna moet het helemaal opnieuw met watermerk en dagtekening worden uitgeprint.

Dit proces kan zich soms 2 of zelfs 3 keer herhalen. Wees niet verbaasd als de rogito uiteindelijk 2 uur duurt. Uiteindelijk kan er dan getekend worden. Dit is niet een, initialen hier, handtekening daar, klaar, momentje.

Iedere pagina moet soms een, soms 2 en soms zelfs 3 keer worden getekend en niet met je gewone onleesbare Nederlandse handtekening. Deze handtekening moet leesbaar en compleet zijn. Mensen met 3 voornamen moeten deze dus leesbaar alle drie uitschrijven. Maar dan heb je uiteindelijk ook wat.

Op het einde krijg je het hele dossier dat over het huis bestaat in hardcopy mee én je hebt natuurlijk de sleutels. Italianen zullen overigens heel raar opkijken als jullie dit moment met een glaasje bubbels willen vieren, niets van aantrekken, gewoon doen.

Tijd om van je nieuwe huis te gaan genieten!